房地产项目营销策划书（优秀20篇）

总结是营销策划中不可缺少的环节，它对我们的业绩提升至关重要。下面是一些成功企业用于启发营销策划的创意和策略，希望能给大家带来灵感。

房地产项目营销策划范文

20**年x月x日上午。

******售楼中心现场。

工作人员、客户、礼仪、主持人、贵宾等。

市政府有关主管领导、市建委、市房地产管理局领导、市建筑、规划设计院负责人等。

**电视台、**日报、**新闻台等。

对外传达******开盘典礼的信息，显示企业实力，扩大******的社会知名度和美誉度，体现******的完美前景，促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立**地区****房地产开发有限公司用心良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。

1、**台区：**台区也就是剪彩区设在售楼中心南边，**台中间为主持人及贵宾讲话用的立式麦克风，台面铺有红色地毯，背景墙为喷绘画面，主题为“******开盘庆典仪式”。

2、签到处：来宾签到处设置在**台北侧。签到处配有礼仪小姐。签到处设置签到处指示牌。

3、礼品发放区：届时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。

4、贵宾休息区：可放在******售楼中心现场，设置沙发、茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。

1、室内外表现。

1）彩旗（彩条）。

2）在售楼处大门外道路两旁悬挂，挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈的销售气氛。

盆景花卉。

在售楼处大厅的各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。

3）气拱门、气球。

在工地现场、市区主干道布置大型气拱门、热气球、道旗，借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。

2、现场表演活动资料：

1）军乐队：用于演奏振奋人心的乐曲，作为背景音乐贯穿开盘庆典仪式的始终。

2）腰鼓队：在现场安排一支由20人组成的腰鼓队，用于迎宾和送宾，增添喜庆欢乐的气氛。

3）舞狮活动：在仪式过程中穿插舞狮活动表演，预示着******完美的发展前景。

3、开盘促销活动配合：

以“1000元当10000元，不买房也能够简单赚一把”为活动宣传主题，吸引客户踊跃购房，构成让利于客户、开盘即旺销的良好公众形象。

活动文案如下：

为酬谢首批客户，开发商特斥资80万元，于9月30日现场发售购房vip卡100张，并免费赠送抽奖卡100张。购房vip卡每张卡统一售价1000元，卡面值分别为5000元、7000元、10000元三种，持卡人在购房时可冲抵与vip卡同等金额的房款，购房vip卡系无记名卡，可自由转让。

抽奖卡奖品设置为购房券5000元10名，购房券3000元20名、物管费1000元30名，均可冲抵房款，品牌电饭煲20个，品牌电熨斗20个，中奖率100%，抽奖卡依现场排队顺序免费赠送。赠完为止，以上酬宾活动由**市公证处全程公证。

现场排队应遵守先后顺序，按现场指定的起止点方向排队，9月30日早上6：00开始理解排队。

本公司将于20**年9月30日上午8：00开始发送“排号出入卡”。

获得“排号出入卡”后，每十人一组依次进入营销现场办理登记、交费取卡手续。

“购房vip卡”在购房兑换时，务必与购卡收据一并出示，方为有效。

活动规定：参与者务必年满18岁以上，具有完全民事行为潜力，持有效身份的中国公民、华侨、港澳台同胞或外国公民（每人限购、取卡一张）。

购房vip卡售出不退，购房时冲抵购房款；不购房或超过购房时光期限此卡作废，不予兑换。能够自由转让，转让价格自定。

购房vip卡在购房时凭卡面金额冲抵同等金额房款，每套房仅限使用一张卡。

本次活动对团购客户无效。

4、筹备工作：

1）拟定与会人员。于**月**日向与会领导发出请柬。

2）提前准备好请柬，并确认来否回执。

3）提前5天向**气象局获取当日的天气状况资料。

4）落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。

5）提前6天落实指挥和负责秩序工作。

6）做好活动现场的礼品、礼品袋。

7）提前8天办理气球、活动场地、气拱门所需的审批。

5、来宾身份识别：来宾到场后，礼仪小姐为来宾佩带胸花。贵宾由礼仪小姐指引或公司领导陪同前往贵宾休息区。

6、人员安排：

1）预设礼仪小姐10名，入口处4名，签到处2名，会场区4名礼仪小姐要求统一着礼服。

2）工作人员15名；

3）公司工作人员30名；

09：00－09：30所有工作人员进场。包括公司主要负责人及礼仪公司负责人、各类工作人员以及表演人员。

09：30－09：50来宾陆续进场。贵宾到现场签到处签到同时发放礼品。客户可入售楼现场咨询并领取宣传资料。

09：50－10：00贵宾由礼仪小姐引入会场。

10：00－10：08仪式开始主持人开场白介绍贵宾。

10：08－10：13公司总经理**x致欢迎词。

10：13－10：25舞狮表演。

10：25－10：35政府领导致辞、公司投资方代表致辞。

10：35－10：50主持人邀请政府领导、公司领导、及建委、房管局有关领导为******开盘揭幕剪彩，吉庆礼花、礼炮同时升放，仪式到达高潮。

10：50－11：00主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。

11：00客户签约，开盘销售活动正式展开。

1、报纸广告。

27日、28日、30日在《**日报》第x版刊登整版广告，告知******开盘的信息。

2、电视广告。

**电视台录制开盘录像，制成vcd，作为开盘活动的资料。并由**电视台制作新闻，报道整个开盘活动现场的状况，进一步扩大宣传。

3、电台广告。

在开盘前后两个月播出******开盘的信息。

4、印刷品广告。

楼书、海报已印制完毕，采取派员发放与夹报相结合的方式。

1、《**日报》27、28、30日整版****x元。

2、电视台录制开盘录像及新闻报道****元。

3、电台广告宣传****元。

4、开盘仪式场地户外广告管理处审批**x元。

5、礼仪公司各项费用****元。

（含舞台、音响、舞狮队、腰鼓队、军乐队、礼仪小姐及主持人酬金）。

6、气球（开盘现场及市区主干道）****元。

7、鲜花盆景租赁****元。

共计******元。

贵州演艺策划传媒有限公司。

贵州演艺策划传媒有限公司业务范围：

1、专业文艺演出：大型演唱会、文艺晚会、电视综艺节目制作。

2、各式商务演出：公司晚会、会议演出、新年联谊活动。

3、新闻发布会、时装展示会、产品推介会及商务促销露演。

4、各种会议服务、展览展示。

5、礼仪庆典：开业庆典、周年庆典、开工奠基剪彩仪式及剪彩仪式等。

郑州某房地产项目营销策划书

为了能写出更好的。

策划书。

下面本站推荐一篇优秀策划书范文,仅供参考：

一、项目简介：

本房地产项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路(在建)和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

本房地产现有的物业形态由连排别墅、普通现房多层和在建的小户型多层组成。一期连排别墅市场定位发生失误，出现了销售障碍。一期5#、7#、9#、11#、13#、15#六栋多层吸取了别墅的教训，以超低价位入市，顺利的实现了销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成本房地产下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主;127m2的三室两厅7套;这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计2019年5月底办下。

由此可见，目前本房地产的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

二、市场概况及基本竞争格局：

a、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。本房地产位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但本房地产在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

航海东路与107国道沿线是2019年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是本房地产二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和本房地产一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。(详见附1：郑汴路市场。

调研报告。

)

b、小户型市场概况。

自2019年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是2019年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型(两室两厅75平米，三室两厅95平米)。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

(小户型市场详见附2：郑州市小户型的。

调查报告。

)

c、商铺市场。

商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。本房地产二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。

和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。

三、项目swot分析。

一)优势。

1)郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑。

市场细分如下：

a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，2019年内不会再置业。

b、中端市场被东方明珠、百合花苑、虹景家园等中档楼盘满足，属过度消费和终极消费的结合。

c、复合市常本房地产一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。本房地产二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。

本区域年轻人多为收入较低的蓝领阶层，有效需求不足。如果本房地产二期销售象青年居易一味的向年轻时尚族诉求，我方楼盘销售可能面临比较严峻的局面。(详见郑汴路市场调研报告)。

郑汴路市场调研报告。

调查目的：了解郑汴路市场的整体收入水平和消费者对小户型的认知和接受程度(本房地产购房消费支撑力度)。

调查方法：分层随机抽样(不同年龄层)和分块随机抽样。

调查范围：郑汴路东建材市尝灯饰市尝管材市尝名优建材市尝商品大世界。

调查时间：2019.4.14。

郑州，银基批发市场和郑汴路建材市场是商业比较密集的两大板块，这里聚集了数以万计的大小商贩，他们收入不菲，他们绝大部分是外地人，他们是郑州房地产消费的主力军。了解这一人群的收入水平、消费习惯将对房地产的投资有一定的指导意义。

2019.4.14，动力公司市场部走访了郑汴路建材市场，对小户型的市场消化力做了调查，而这些建材市场的小老板们对此漠不关心，或拒不作答，说明消费者对房地产市场敏感度不够。消费疲软，市场敏感度不高，纯小户型在郑汴路这块市场前景严峻。

对建材市场调查发现：

1、大部分员工租房住，潜在客户存在;市场潜量比较大，但需要推广的成本较高。

2、大部分员工来自外地或郊县，收入水平偏低，消费力不足。

3、小户型需求弹性非常大，对价格非常敏感。

5、外地人居多，他们辛苦拼搏，如果要买房子的话，更喜欢一步到位。

6、商铺为上下两层，一般下面做门面，上面做仓库和员工宿舍。

7、附近都市村庄较多，租务市场一般80—150元/月。

8、作为首次购买者，最重要的还是价格。

9、他们讨厌郑汴路目前的工作和居住环境，他们寻求方便、安逸、清净。

10、相当一部分是河南总代理，无须过多的现场销售。

13、对60—80平米的两室较感兴趣，这部分需求将转化为有力的市场动力。

14、本房地产知名度不高，口碑不好。

15、外地商人对郑州的发展较失望，但郑汴路的升值充满信心。

郑汴路建材市场蕴涵了较大的市场潜力，随着郑东新区的开发和郑汴路大卖场的形成，郑汴路升值的前景就会更加明朗化，故前期概念的炒作成功与否直接决定了项目的运作的好坏，“注意力经济”的时代，抓住了消费者的眼球，侵占了客户的意念，就意味着成功!

2)郑汴路板块高档楼盘云集，已经同未来大道板块一样，成为身份、财富的象征。本房地产二期应借此概念，实现品牌形象的转变。

3)正在形成的“大卖潮商务区能直接带动本房地产二期的投资价值，甚至有可能使本房地产二期成为“大卖潮的附属配套。该局面一旦形成，销售将高屋建瓴，出现爆抢局面。

4)本房地产项目二期有巨大的升值空间与既得便利。

a、107国道的东迁，郑汴路东段将成为郑州东区的财富中转站。有“东之中”或“东区发动机”的本质地位。郑汴路商圈早已成为百万富翁的制造厂。但是这样的天然地产需求优势，却让建业、英协、百合花苑等一批高、中档楼盘风光占尽，而我方楼盘以“中原地产大低震”的角色，不仅没有收获天然的地段优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。这一问题必须在二期项目得到扭转。

b、郑东新区的辐射效应。

郑东新区的开发将使郑州的中心东移，郑汴路地产板块位于老城区与新城区的支撑地带，配套齐全，生活便利的条件将给郑汴路东段带来一次前所未有的商机。而本房地产项目恰恰位于这一板块的中心。

二)劣势。

1)、本房地产可售资源由三种不同的物业形态组成，这三种物业形态的目标群是完全不同的置业目的。尤其是一期多层现已进入尾盘阶段，可售资源仅850万元，房源主力是159平米的五、六楼3室2厅。

目前，通常142平米的面积即能做出比较舒适的4室2厅，大户型并非市场的主力所在，由于总价原因，总面积在150以上的多层户型五楼以上是最难卖的户型。并且此类房源还要和周围金色年华、金色港湾、百合花苑、东方明花园甚至建业、英协等东南板块几乎所有的楼盘相竞争。尤其是850万元的大户型现房可售资源，不能放任由二期带一期(通常小户型带不动100平米以上的大户型)，不能全力以赴主打现有房源(总房源有限，导致营销资源总量较少)，也不能先做二期树品牌，在形成二期胜局后再做一期尾房。这对营销工作是一个巨大的挑战。

2)本房地产二期离郑汴路较远，从售楼部到社区要经过嘈杂的市场，很难形成良好的看房通道。本房地产一期、二期又被青年路所分隔，很难形成整体楼盘感觉，有“只是两栋临街楼”的印象。

3)本房地产二期和张庄一墙之隔，有都市村庄的形象，物业安全系数较低，居住环境嘈杂，仅靠硬件设施，很难形成高档楼盘形象。

4)与二期相比，一期楼盘素质高、售价低，形成本房地产二期销售心理价位抗性。

5)非现房，不符合商户即买即住的消费心理。

6)非独立厨房，做饭起居不方便，这与目前郑汴路商户想改变天天吃大排挡的愿望不符。

三)、机会。

1)商铺的拆迁，原本居住在商铺二楼的商户另谋居所，导致租房市场更加火爆。郑汴路商圈约4000户商户，2万人的庞大消费群体将突显本房地产二期的投资价值。因势利导，单纯商铺拆迁形成的居住需求，即可成为本房地产二期主力客源。

3)郑汴路各市场竞争激烈，大鳄级商户正在形成，这些商户为了稳定企业中的骨干力量和亲属，已开始为他们购置总价较低的房屋。这些房屋通常位于商铺附近，以便于商户们无严格意义上下班的生活工作需求，而本房地产二期恰恰符合商户们的这一需求。

4)大卖潮的整合，将对大鳄形成推波助澜，本房地产二期有可能成为“大鳄”的商务配套。

a)小户型的特性导致目标客户对居住环境要求不高。本房地产二期配套不全，居住环境嘈杂的抗性可以弱化。

b)本房地产二期产品总价低，置业风险校由于郑汴路商圈租房市场火爆，且本楼盘有“大卖潮作依托，购房、租房需求恒久存在，物业几乎不可能贬值，也比较容易转手或出租，这非常符合外地商人置业心理。

c)本房地产二期应该说具有充足的客户资源，消费的中坚力量是建材市场中的商户，故推广中可采取铺单的形式为主，报纸广告、广播广告为辅的媒体策略，节约大量的推广成本。

d)小户型现房阶段户型劣势一览无余，故期房从另一方面说是一种优势。

e)以大卖场做依托，诱导郑州房东投资市场，这部分客源很难成为本房地产二期销售的中坚力量。

f)郑东新区建成需历时20年之久，总投资2019亿元，其中一期总投资156亿元，在5年内完成。这将给郑汴路巨大的市场机会。

四)威胁。

1)行业内的竞争。

i.周边楼盘云集。建业、英协、东方明珠、百合花苑、金色年华等林立在郑汴路附近，客户分流，竞争激烈。

ii.郑州小户型市场正趋饱和，过量的小户型的投放势必导致更加过量的楼盘优胜劣汰。

建业四期、百合花苑、金色年华二期近期均有小户型投入市常本房地产二期应当密切关注市场动态，争取占领市场先机。

房地产项目营销策划方案

同时增加企业亲和力，树立优良企业形象，形成良好的口碑效应。

20xx年6月26日至8月20日

20xx年xx“清凉夏日-团购优惠月”

大学、项目附近企事业单位

(一)、团购操作思路流程：

步骤

时间控制

主要目标

第一步

6月26日-6月30日

主要操作思路：

1、确定优惠政策文件及收款方式，以单位相关部门对其下属部门进行宣传

(提议在学校内部公告栏下发说明及团购宣传海报、条幅)

第二步

6月30日-7月30日

主要操作思路：

1、争取两个星期内完成4个单位的宣传;其余时间主要进行团购跟踪;

2、组织客户到售楼中心看房，(提供大巴，统一接送)填写团购申请表;

3、追踪团购申请客户，并使其最终缴纳订金;(订金伍仟元，可退)

4、根据团购下订的实际人数，考虑是否推出首批其他房源参与团购;

第三步

7月30日起

到7月30号前团购效果已经基本明朗，因此根据团购情况办理相关手续;

主要操作思路：

通知客户到销售中心办理定房和签定购房合同;

第四步

——————

根据实际情况决定下一步销售策略。

根据团购客户数量以及效果制定下一步销售策略。

(二)、团购房源及销售策略：

对外针对团购特定栋号(蔓香谷)实行团购，原因如下:

一、是从目前销售状况看这两栋楼去化较慢，需要以团购的形式进行促销;

二、是可售房源相对较多、较整，便于团购操作。

在实际团购操作中如果客户量较大，我们考虑对首批其他房源进行加推。

(三)、团购优惠政策：

此次团购活动优惠政策采用团购优惠加付款优惠的方式。

1、付款优惠

1)一次性付款：95折;

2)银行按揭：97折;

2、团购优惠

团购规模

优惠政策

5(不含)套-15(不含)套

优惠8000元/套，

15套(含)以上

优惠10000元/套，

责任人

时间安排

主要事项

开发商

6月20日前

团购活动方案的审批;

6月21日-8月20日

团购单位的接洽，牵头作好关系处理工作：

1、联系团购单位进行内部宣传;

2、团购单位同意销售人员进行点对点的宣传登记;

3、指定团购单位联系人;

团购活动宣传品的审定及制作完成(单页、折页、户型图等;

组织团购客户看房用大巴车的提供和销售人员外出拓展团购单位车辆的提供;

朝阳大地

6月10日前

团购活动方案定稿、团购拓展单位的初步拟订、人员安排及培训;宣传品文案定稿;

6月26日-7月30日

6月20日-6月26日销售人员对附

近单位的走访宣传了解，开展团购意向摸底;

团购客户的现场接待，带其看房并引导填写团购申请表;

团购申请客户跟踪，使其下订;

团购客户信息整理收集;

7月31日-8月20日

确认团购人数，办理相关购房手续;

确保在老客户中的良好口碑;

根据团购效果，制定下一步销售方案;

序号

物料名称

完成时间

数量(个)

总额(元)

海报

1.文案定稿(朝阳大地)：6月10日;

2.设计完成(朝阳大地)：6月13日;

3.审定并印刷完成(甲方)：6月26日。

单页

1.文案审定(朝阳大地)：6月10日;

2.设计完成(朝阳大地)：6月14日;

3.审定并印刷完成(甲方)：6月26日。

团购卡

1.文案审定(朝阳大地)：6月10日;

2.设计完成(朝阳大地)：6月14日;

3.审定并印刷完成(甲方)：6月26日。

车辆

外出拓展面包车1辆，阶段性接送大巴车1辆

现场布置

横幅、拱门各一个(阶段性使用)

20xx

合计：

七、物料准备及费用预算：

附件一(内部团购优惠文件)

内部员工优惠购房政策

xxxx首批房源正式对外销售，现针对目前最好单位---“蔓香谷”。面向全公司内部需要购买的人员实行以下优惠：

报名须知：

购买者享受统一团购优惠外，不再享受其它优惠。

最终解释权归详筑地产所有;

内部员工购房优惠申请登记表

姓名

联系电话

家庭住址

身份证号码

单位(所属部门)

栋号、户型、面积：

付款方式

置业次数

备注

附件二(对外团购须知)：

团购申请须知

团购申请时间为：20xx年6月26日至20xx年8月20日，逾期不再办理;

团购房源：xxxx---“蔓香谷”。

报名参与团购的客户可凭申请表，到营销中心选定房号，交纳订金;

购买者享受统一团购优惠外，不再享受其它折扣优惠;

最终解释权河北祥筑房地产开发有限公司所有;

申请人员意向登记表

姓名

联系电话

家庭住址

身份证号码

单位(所属部门)

栋号、户型、面积

付款方式

置业次数

备注

房地产项目营销策划【】

一、置于项目售楼处门口（12条）。

1、买房看过塞纳斯城再决定（两条）。

2、赛纳斯城五一享好价每天三套特价房2500元/m2起（两条）。

3、热烈祝贺赛纳斯城一期一段景观绿化全面启动欢迎参观！（两条）。

4、赛纳斯城——龙脉径袭，玉带环腰，风水宝地，荣耀一生（两条）。

5、五一看房双重好礼—免费送景区门票+新婚选房再送2000元婚纱照基金（两条）。

二、置于项目附近主要道路跨街（7条）。

1、买房看过塞纳斯城再决定（两条）。

2、赛纳斯城五一享好价每天三套特价房2500元/m2起（两条）。

3、热烈祝贺赛纳斯城一期一段景观绿化全面启动欢迎参观！（两条）。

4、赛纳斯城——龙脉径袭，玉带环腰，风水宝地，荣耀一生（两条）。

5、五一看房双重好礼—免费送景区门票+新婚选房再送2000元婚纱照基金（两条）。

7、塞纳斯城寻找最美新娘活动火爆报名中······万元钻戒、苹果iphone6免费送给你！

房地产项目全程营销策划工作执行说明

（1）当前区域市场数据分析（开发总量、竣工总量、积压总量）。

（2）区域市场成比分析（销售价格、成交情况）近期房地产的有关政策、法规、金融形势竞争个案项目调查与分析消费者分析：

（1）购买者地域分布；

（2）购买者动机。

（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）。

（4）购买时机、季节性。

（5）购买反应（价格、规划、发展、投资等）。

（6）购买频度结论。

二、项目环境调研地块状况：（1）位置。

（2）面积。

（3）地形。

（4）地貌。

（5）性质地块本身的优劣势地块周围景观（前后左右，远近景观，人文景观，综述）环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地块的直入交通）公共配套设施（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等）地块地理条件的强弱势分析（swot坐标图、综合分析）。

三、项目投资分析投资环境分析（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、区域产业等）。

（2）房地产的政策法规。

3现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）。

4土地延展价值分析判断（十种因素）。

5成本敏感性分析。

（1）容积率。

（2）资金投入。

（3）边际成本利润。

6投入产出分析。

（1）成本与售价模拟表。

（2）成本与期望值概算。

7同类项目成败的市场因素分析。

（一）市场调查项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）建筑规模与风格建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯等）功能配置（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）6物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质等）结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

（二）、目标客户分析。

1、经济背景。

•经济实力。

•行业特征……公司（实力、规模、经营管理、模式、承受力、面积、行业等）•家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）。

2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式。

（三）、价格定位理论价格（达到销售目标）成交价格租金价格价格策略。

（三）、价格定位理论价格（达到销售目标）成交价格租金价格价格策略。

（四）、入市时机、销售周期预售推广、排号登记开盘设计销售周期销售比例。

（五）、广告策略。

1广告的阶段性划分。

2阶段性的广告主题。

3阶段性的广告创意表现。

4广告效果监控。

（六）、媒介策略媒介选择。

2软性新闻主题。

3媒介组合4投放频率。

5费用估算。

（七）、推广费用现场包装（营销中心、示范单位、围板等）2印刷品（销售文件、售楼书、等）。

3媒介投放。

4其他费用等。

五、念设计。

1小区的规划布局和空间组织。

2小区容积率的敏感性分析。

3小区道路系统布局（人流、车流）。

4小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）5小区建筑风格的形式及运用示意。

6小区建筑外立面色彩的确定及示意。

7小区户型比例的搭配关系。

8小区经典户型的功能判断及其面积划分9小区环境绿化概念原则。

10小区环艺小品主题风格确定及示意。

11小区文化提炼。

六、识别系统。

（一）核心部分。

1，名称。

2，标志。

3，标准色。

4，标准字体。

（二）运用部分。

1，现场。

•工地围板。

•彩旗。

•挂幅。

•欢迎牌。

2，营销中心。

•形象墙。

•门楣标牌。

•指示牌。

•展板规范。

•胸卡。

•工作牌。

•台面标牌。

3，工地办公室。

•经理办公室。

•工程部。

•保安部。

•财务部。

4，功能标牌•请勿吸烟。

•防火、防电危险•配电房。

•火警119•消防通道•监控室。

九、结语。

房地产项目营销策划书

房地产项目营销推广策划是房地产企业对未来将要进行的营销推广活动进行整体、系统筹划的超前决策。是房地产全程策划营销的重头戏，是营销策划水平与销售技巧的高度结合，需要高度的专业化运作。

1、项目所在地房地产市场总体供求现状。

3、结论。

1、项目主卖点荟萃。

2、项目强势、弱势分析与对策。

1、项目所在地人口总量及地块分布情况。

2、项目所在地经济发展状况和项目所在地人口就业情况。

3、项目所在地家庭情况分析.家庭成员结构.家庭收入情况.住房要求、生活习惯。

1、项目单方成本。

2、项目利润目标。

3、可类比项目市场价格。

1、宏观经济运行状况分析。

2、项目所在地房地产相关法规和市场情况简明分析。

3、入市时机的确定及安排。

1、广告总体策略及广告的阶段性划分.广告总体策略.广告的阶段性划分。

2、广告主题。

3、广告创意表现。

4、广告效果监控、评估、修正。

1、媒体总策略及媒体选择.媒体总策略.媒体选择.媒体创新使用。

2、软性新闻主题。

3、媒介组合4、投放频率及规模。

5、费用估算。

1、现场包装。

2、印刷品。

3、媒介投放。

4、公关活动。

1、公关活动策划。

2、公关活动现场包装。

1、效果测评形式.进行性测评.结论性测评。

2、实施效果测评的主要指标.销售收入.企业利润.市场占有率.品牌形象和企业形象。

房地产项目营销策划案

1、海盐新天地广场。

2、现场售楼处。

聚集开盘人气，重拳出击，在最短的宣传期间内，刺激大众，创造最佳口碑和打响海盐首盘小高层高档住宅小区的品牌。

现场摇号、活动助兴、抽奖酬宾。

一、前期广告宣传。

3.30-4.05着重以信息发布为主宣传，主要是摇号参加办法、地点、时间等信息告知。发布途径为报纸、灯箱、跨街横幅。

宣传主题：未来城都市居住典范，海盐首期豪华高品位住宅楼销售在即。

引领都市时尚，坐居金仕海岸。

金仕海岸4月5号日真情放送，豪华住宅乍现海盐。

因为珍稀，所以珍贵。

金仕开盘有好礼，惊喜大奖等你拿。

二、摇号现场布置。

1、摇号方式：现场公开，即选即定。具体摇号登记处暂定2处。

（确定小高层购买资格，建议摇号总数比实际户数多30%）。

2、地点选定：海盐新天地广场。

（a、需要一定活动场地b、场地方有举办活动经验c、有聚集人气的先例）。

3、软环境布置：

高空气球4个；大型气拱门1个；30平方左右舞台1个；

楼盘效果展示牌1套；广告宣传易拉宝4个；宣传折页1000份。

周遍跨街横幅、灯箱20套。

4、员工统一着装。

三、活动进程（4月5日）。

1、下午14：00正式开始（13：50——14：00礼炮、奖品展示）。

2、14：00——14：30。

主持人5分钟、领导5分钟、佳宾2人共10分钟、活动解说8分钟、公证人讲话2分钟。

3、摇号开始（14：30——15：00）同时登记汇总。

4、摇号抽奖（15：00——16：00）奖品分1、2、3等奖和纪念奖（100份）。

5、现场答谢演出、小娱乐活动（16：00——17：00）工作人员休息。

6、公布摇号和抽奖结果（17：10——17：30）。

7、获奖群众领奖（17：30——17：50）。

四、摇号办法。

1、一期总销售户数为140套，暂定摇号总人数与实际销售户数为5：1，参加群众不定。

2、摇号采取实名登记制，不得替代或多摇，每套户型最多登记人数为5人。

3、凡登记在册的准购房者，登记同时需交纳1000元保证金，摇号当天如登记人中号并获得购房资格，该保证金则纳入房款，如不成功则在原款反还的`基础上增加200元作为答谢费用。

4、摇号登记时间自20xx.4.05——4.10，为期5天。

5、登记地点：秦山房地产公司售楼处。

6、摇号工具使用公开摇奖设备进行摇号决定。（中号比例为5：1）。

7、关于没有中号群众的解决办法。均以纪念品赠送。并登入二期开盘购房档案。

五、工作人员分工。

秦山房产公司职员做礼仪、保安等维护性工作；九洲广告做活动监测和媒体联络工作。

六、媒体发布。

邀请当地知名各大媒体具体：海盐电视台、杭州交通之声广播台、中邮专递、钱江晚报、搜x网络等记者参加活动，并给予现场报道。

七、经费预算。

1、环境布置。

高空气球4个400元/4个。

大型气拱门1个500元。

30平方左右舞台1个1000元。

楼盘效果展示牌1套1200元/10张。

广告宣传易拉宝4个600元/4个。

宣传折页3000份7500元。

周遍跨街横幅、灯箱20套。

2、场地租赁20xx元。

3、公证人邀请费1000元。

4、媒体邀请费20xx元。

5、设备租赁费5000元。

6、管理费1000元。

7、主持人1000元。

8、演员演出费5000元。

9、现场应急费20xx元。

总价30000元。

房地产项目营销策划方案

通过一系列的活动，让大家更深刻地体会“感恩〞的意义，同时通过积极的方式，让大家更乐观地面对生活，面对人生的坎坷。当你心存感恩，生活也将赐予你灿烂的阳光。

11月xx日(11月的第四个星期四为感恩节)。

学校内。

1、利用网络和图书馆收集有关感恩节的背景知识，相关故事，歌曲征集等。

2、购置“黄丝带〞，用于征集“感恩箴言〞。

3、打印宣传资料，评分表等。

4、校园环境布置：横幅、海报等。

5、干部开会分工，深入到各个班级，保证活动的影响力与完整性。

6、制定好活动方案，时间、地点、负责人落实到位。

7、《感恩的心》手语版演员的到位。

8、购置奖品。

1、在校道上铺设感恩台，让学生在黄丝带上写上自己的感恩话语，绑在树上。形成一种独特的校园文化。

2、每位同学上台说出自己想感谢的人，和感谢的原因及事件。与别人分享成长历程。

3、落实到实际，对自己想感恩的人说声：“谢谢〞，或者以其他方式感谢他们。

4、唱一首《感恩的心》歌曲，并且学做手语。

我来自偶然象一颗尘土有谁看出我的脆弱

我来自何方我情归何处谁在下一刻呼唤我

天地虽宽这条路却难走我看遍这人间坎坷辛苦

我还有多少爱我还有多少泪让苍天知道—我不认输

感恩的心感谢有你伴我一生——让我有勇气做我自己

感恩的心感谢命运花开花落——我一样会珍惜

课间时候，这首歌会不断地回响在我们的校园中，每一个同学都要会唱。同时我们利用校园在每个班级播放这首歌的手语版，让同学们一边唱一边做手语，用心去感受每一段旋律，每一句歌词。我们甚至要求同学们把这首歌教会给他们的父母亲朋，教会给他们身边的人，让我们一起用一颗感恩的心来歌唱来生活，我们会发现这个世界充满了爱与希望。

5、写一段祝福，将感谢铭记心中。

写一段祝福是要求同学们将自己想要感谢的人或事写在我们统一发放的黄丝带上。然后在感恩节的这一天将黄丝带系在我们的校园中。当一个孩子怀着一颗诚挚的心写下自己的感谢之情，我想他已经理解了我们活动的全部意义。

之后，我们会对同学们写的所有的感恩箴言进行评比，从中挑选出“校园十佳感恩箴言〞，被选中的同学还可以获得精美礼品一份。

仿佛让我们的心灵也接受了一次洗礼，我们希望每一个参与其中的人都能感受到生命的可贵，生活的美好，都能够向你身边的人真诚的微笑。在水中放进一块小小的明矾，就能沉淀所有的渣滓;如果在我们的心中培植一种感恩的思想，那么可以沉淀许多的急躁、不安，消融许多的不满、不幸。感恩惜福，四个简简单单的字却可以为我们带去阳光与爱。试试吧，生活不会欺骗你!

(1)宣传部通过海报的形式来宣传这次活动，并进行问卷调查和留言，审查并挑选优秀的设计稿，统计直接参加“捏出爱的形状，喊出你的爱，水果拼盘〞的活动人数。同时可以通过在xxx上发帖或在各食堂前摆展台来宣传此次活动。

(2)外联部应与学校食堂联系，商量借用设备与材料事宜，确保这次活动的顺利进行。

(3)财政部做好此次活动的财政预算，计算所要花费材料的费用。

“爱的形状〞

(1)活动时间：感恩节当天

(2)活动地点：篮球场

(3)活动人员：所挑选出的画稿的优秀设计者，本社团的社员。

(4)活动背景：将展台摆成“love〞的形状，在篮球场四周粘贴优秀设计稿，在各食堂门前摆展台进行活动宣传，同时播放“感恩的心〞衬托感恩节的气氛。

(5)活动过程：画稿的优秀设计者按照画稿捏出馒头的形状，由本社统一送到食堂蒸，活动者可以将蒸好的馒头送给老师或恋人。本社社员会将做好的馒头送给辅导员。最后，评出“创意奖〞、“爱心奖〞、“浪漫奖〞，给与一定的奖励。

“爱的声音〞“爱的颜色〞

(1)活动时间：感恩节当天

(2)活动地点：大榕树下

(3)活动人员：“爱的形状〞中的优胜者，调查问卷中自愿参与者。

(4)活动背景：将问卷中的留言写在卡片上，布置在大榕树树枝上，将活动用桌子摆成心型环绕大榕树旁。邀请乐队在旁伴奏，渲染感恩气氛。

(5)活动过程：围绕大榕树进行水果拼盘比赛，同时在大榕树下进行喊出你的爱活动，主要是由本社社员或留言本人对想感谢的人大声说出自己的爱与感恩，如果想对外地的父母表达感恩的心情，活动人员的信件由本社团免费邮寄。

在感恩节的随后两三天内，继续进行说出你的爱的活动，进行留言的回复，最后将留言卡片带到旅游景点进行感恩的许愿，做为本次活动的圆满结束。

凤凰城房地产项目营销策划书

随着房地产大亨的率先进驻，众多房地产开发商近几年纷纷加入开发队伍，*洲片区发展起步较晚，现今主要定位即为宜居生态居住区，片区巨大的的发展潜力越发彰显，房地产市场竞争也随之火热。在巨大的竞争压力下，*锦城应抓准自己的定位，即面向刚需人群，主打价格优势，为基本需房人群提供购房机会。且随着城市的发展，刚需人群购房和居住将更多的向市中心以外转移，*洲片区也将迎来巨大的客户源，面向刚需人群不仅可以保持竞争优势，也是在这巨大的竞争压力下留给真正想购房居住生活的人一片希望之地，出于服务社会和公民的立场上，品牌也将赢得自己的口碑和支持，对未来的发展也有很大的推动力。定位找准了还应坚定有力地表明自己的立场，这是吸引客户源的第一步，然而在实际调研期间，我们发现在楼盘附近的主干道上其他竞争楼盘做的宣传远多于*锦城。楼盘有一部分属于还建房，与当地居民联系较多，但是不能忽视外来的客户源，还有一些愿意了解楼盘的人，他们都可能是潜在的客户源，不能因为有固定的面向人群而在宣传上省力，这是一个基本的态度问题，品牌的影响力是在一步步各种形式的宣传中建立起来的。

*锦城的房价在片区中占有价格优势，从另一方面也说明了一些问题，如房屋的质量，配套设施的完成度，服务项目的质量等。这些都是与居民生活息息相关的，房屋的基本职能即是给人提供一个舒适的居住空间，房地产商对客户的基本保障即是为他们提供一个舒适的居住环境。且在一期中存在的还建房，对应的当地居民，他们是真正需要长居于此地的，房地产商应肩负责任，为客户提供基本保障。有问题及时解决，积极解决，周边配套设施的建设也应提上日程，效率和质量同时保证，同时全国各地都有的物业的服务问题也需注意，整个楼盘应做到对客户负责，服务于客户。

*的房地产销售特点是追求迅速售罄资金迅速回流，再投入下一期房地产建设，然而房地产建设和完善是一个长期的过程，客户入住后的`反馈要及时跟进回应，不仅是对客户的基本服务，也是收集信息，发现问题所在的过程，对后期房地产的建设有重要的指导意义，且发现问题所在就应着力解决，完善自身，追求更高的目标。在主打价格优势的前提下，后期建设应一步步解决前期出现的问题，还有后期建设期间出现的问题，保证工程质量是基本，还应努力做到更好，在房屋质量，户型，建筑特色，美观，绿化，配套设施，服务质量，社区文化，品牌文化上都可以有所发展、提高和完善，同时还应重视这些方面的创新，创新不仅能突破瓶颈制约，更是增加新的竞争力，最终目的都是为了建设品牌，发展品牌，做到更好。

房地产项目营销策划案【】

一、时间：____年9月30日上午。

二、地点：____________售楼中心现场。

三www．、人员：工作人员、客户、礼仪、主持人、贵宾等。

四、拟邀贵宾：市政府有关主管领导、市建委、市房地产管理局领导、市建筑、规划设计院负责人等。

五、拟邀媒体：__电视台、__日报、随广新闻台。

六、预定目标：对外传达____________开盘典礼的信息，显示企业实力，扩大____________的社会知名度和美誉度，体现____________的美好前景，促进楼盘销售，与此同时进行企业社会公关，树立__________房地产开发有限公司积极良好的社会形象，并融洽与当地政府职能部门、客户及供应商的关系。

七、会场布置：

1、主席台区：主席台区也就是剪彩区设在售楼中心南边，主席台中间为主持人及贵宾讲话用的立式麦克风，台面铺有红色地毯，背景墙为喷绘画面，主题为“____________开盘庆典仪式”。

2、签到处：来宾签到处设置在主席台北侧。签到处配有礼仪小姐。签到处设置签到处指示牌。

3、礼品发放区：届时也可将签到处的桌子作为礼品发放桌。

4、贵宾休息区：可放在____________售楼中心现场，设置沙发、茶几饮料、水果、湿毛巾，摆放精美插花作为点缀。

八、开盘活动要点：

1、室内外表现。

1)彩旗（彩条）。

2)在售楼处大门外道路两旁悬挂，挂在沿街灯柱上，用以烘托热烈的销售气氛。

盆景花卉。

在售楼处大厅的各个角落，分别摆设，以增加视觉美感、清新空气和烘托亲切氛围。

3)气拱门、气球。

在工地现场、市区主干道布置大型气拱门、热气球、道旗，借以营造项目热烈的开工、开盘气氛。

2、现场表演活动内容：

1)军乐队：用于演奏振奋人心的乐曲，作为背景音乐贯穿开盘庆典仪式的始终。

2)腰鼓队：在现场安排一支由20人组成的腰鼓队，用于迎宾和送宾，增添喜庆欢乐的气氛。

3)舞狮活动：在仪式过程中穿插舞狮活动表演，预示着____________美好的发展前景。

3、开盘促销活动配合：

以“1000元当10000元，不买房也可以轻松赚一把”为活动宣传主题，吸引客户踊跃购房，形成让利于客户、开盘即旺销的良好公众形象。

活动文案如下：

为酬谢首批客户，开发商特斥资80万元，于9月30日现场发售购房vip卡100张，并免费赠送抽奖卡100张。购房vip卡每张卡统一售价1000元，卡面值分别为5000元、7000元、10000元三种，持卡人在购房时可冲抵与vip卡同等金额的房款，购房vip卡系无记名卡，可自由转让。

抽奖卡奖品设置为购房券5000元10名，购房券3000元20名、物管费1000元30名，均可冲抵房款，品牌电饭煲20个，品牌电熨斗20个，中奖率100%，抽奖卡依现场排队顺序免费赠送。赠完为止，以上酬宾活动由__市公证处全程公证。

现场排队应遵守先后顺序，按现场指定的起止点方向排队，9月30日早上6：00开始接受排队。

本公司将于20__年9月30日上午8：00开始发送“排号出入卡”。

获得“排号出入卡”后，每十人一组依次进入营销现场办理登记、交费取卡手续。

“购房vip卡”在购房兑换时，必须与购卡收据一并出示，方为有效。

活动规定：参与者必须年满18岁以上，具有完全民事行为能力，持有效身份证明的中国公民、华侨、港澳台同胞或外国公民（每人限购、取卡一张）。

购房vip卡售出不退，购房时冲抵购房款；不购房或超过购房时间期限此卡作废，不予兑换。可以自由转让，转让价格自定。

购房vip卡在购房时凭卡面金额冲抵同等金额房款，每套房仅限使用一张卡。

本次活动对团购客户无效。

4、筹备工作：

1)拟定与会人员。于9月20日向与会领导发出请柬。

2)提前准备好请柬，并确认来否回执。

3)提前5天向__气象局获取当日的天气情况资料。

4)落实管辖范围内的保安指挥和负责秩序工作。

5)提前6天落实指挥和负责秩序工作。

6)做好活动现场的礼品、礼品袋。

7)提前8天办理气球、活动场地、气拱门所需的审批。

5、来宾身份识别：来宾到场后，礼仪小姐为来宾佩带胸花。贵宾由礼仪小姐指引或公司领导陪同前往贵宾休息区。

6、人员安排：

1)预设礼仪小姐10名，入口处4名，签到处2名，会场区4名礼仪小姐要求统一着礼服。

2)工作人员15名；

3)公司工作人员30名；

九、仪式流程：

09：00——09：30所有工作人员进场。包括公司主要负责人及礼仪公司负责人、各类工作人员以及表演人员。

09：30——09：50来宾陆续进场。贵宾到现场签到处签到同时发放礼品。客户可入售楼现场咨询并领取宣传资料。

09：50——10：00贵宾由礼仪小姐引入会场。

10：00——10：08仪式开始主持人开场白介绍贵宾。

10：08——10：13公司总经理致欢迎词。

10：13——10：25舞狮表演。

10：25——10：35政府领导致辞、公司投资方代表致辞。

10：35——10：50主持人邀请政府领导、公司领导、及建委、房管局有关领导为____________开盘揭幕剪彩，吉庆礼花、礼炮同时升放，仪式达到高潮。

10：50——11：00主持人宣布典礼结束，来宾赶往午宴现场。

11：00客户签约，开盘销售活动正式展开。

十、媒体计划：

1、报纸广告。

27日、28日、30日在__市委机关报《__日报》第四版刊登整版广告，告知____________开盘的信息。

2、电视广告。

__电视台录制开盘录像，制成vcd，作为开盘活动的资料。并由__电视台制作新闻，报道整个开盘活动现场的情况，进一步扩大宣传。

3、电台广告。

在开盘前后两个月播出____________开盘的信息。

4、印刷品广告。

楼书、海报已印制完毕，采取派员发放与夹报相结合的方式。

十一、广告预算。

1、《__日报》27、28、30日整版49500元。

2、电视台录制开盘录像及新闻报道1500元。

3、电台广告宣传4000元。

4、开盘仪式场地户外广告管理处审批800元。

5、礼仪公司各项费用12400元。

（含舞台、音响、舞狮队、腰鼓队、军乐队、礼仪小姐及主持人酬金）。

6、气球（开盘现场及市区主干道）8000元。

7、鲜花盆景租赁1500元。

共计77700元。

房地产项目营销策划【】

一、项目简介：

凤凰城项目位于郑州房地产市场的东南板块，在郑汴路路南，凤凰东路、凤台路（在建）和青年路三条路呈型将社区同周边的商品大世界、名优建材市场等分开。

销售，但没有为开发商实现预期的利润，没有树立中、高档物业的品牌形象，无意中形成凤凰城下一期小户型开发和小高层开发的品牌障碍。

现在，一期多层尚有37套现房、准现房，销售额850万元。其中159.7m2的三室两厅有23套，以五、六楼为主；127m2的三室两厅7套；这两种房型的销售金额占一期余额的90.4%。

二期小户型总销售金额预计2800万元，临街商铺1700万元，合计4500万元。预售许可证预计__年5月底办下。

由此可见，目前凤凰城的可售资源由三种不同的物业组成：期房小户型、现房大户型和商铺。其中二期小户型占所有可售金额的52%，一期大户型销售额16%，二期临街商铺占32%。如何解决可售资源过于分散的障碍，是我们面对的重大挑战之一。

二、市场概况及基本竞争格局：

a、东南板块及郑汴路商圈。

郑州房地产市场的东南板块主要由三部分组成：郑汴路沿线、东明路南段沿沿线、航海东路与107国道沿线。

郑汴路沿线主要由建业、英协、百合花苑、东方明珠等中高档楼盘组成。在郑汴路商圈的支撑下，这里已经成为明确的高尚住宅区。凤凰城位于这一区位之内。与英协、建业几乎是一路之隔。但凤凰城在操盘过程中，没有除理好商务环境与居住环境的品牌区分与借势，纯粹以低价位的品牌内涵介入竞争，不仅没有收获天然的地段价格优势，而且为二期、三期制造了品牌障碍。

东明路南段沿线目前竞争非常激烈，主要由东明花园、佳艺花园等楼盘组成。

航海东路与107国道沿线是__年以来的楼市亮点，宝景、金色港湾、悉尼阳光、燕归园等一批中价位大型楼盘。其中燕归园是凤凰城二期小户型明确的竞争楼盘，其它几乎所有的楼盘都和凤凰城一期159、127平米现房形成明确的竞争关系。

b、小户型市场概况。

自__年底时尚party介入郑州楼市以来，小户型这种物业形态迅速发展起来。尤其是__年初，青年居易(easy-go)以1900余套的投放量冲击市场，形成了小户型的“市场黑洞”，彻底打破了市场的竞争格局，实现了小户型从供小于求到供大于求的转变。今年4月份更是破天荒地出现了小户型销售量的急剧下降局面。

燕归园位于货站街东段，由盛煌房地产公司开发，已成功实现一期的开发，在几乎没有什么竞争的情况下，收获了小户型市场的第一批需求者，现在燕归二期正在认购阶段。燕归园提前介入了小户型市场，并且认识到小户型的主力市场是60-80平米的两室户型和100平米的三室两厅。这与我们的市调结果完全一致。此次燕归二期开发的正是此类户型（两室两厅75平米，三室两厅95平米）。可以说，同燕归园的户型配比上比较，我们没有优势。

c、商铺市场。

商铺是一个比较特殊的物业形态，商铺的价格是由商铺能为房东带来的租金多少决定的。目前郑州的商铺市场尚处于起步阶段。凤凰城二期商铺位于商品大世界、名优建材市场南端，即将建成的大卖场的商业价值将会决定二期商铺的价格。人们对大卖场的商业认同也将影响二期商铺的价格。

和二期商铺有竞争的主要楼盘是建业新天地的临街商铺、英协尚未售出的部分商铺。

三、项目swot分析。

一)优势。

1)郑汴路商圈天然的地段优势，这里是财富的俱乐部，富翁的制造厂，在这里百万富翁比比皆是，每年都有新一代需求产生，源源不断的需求是我方楼盘最有力的支撑2016房地产营销策划书策划书。

市场细分如下：

a、高端市场被英协、建业等高档楼盘满足，这一部分客户大部分是第二次或第三次置业，是终极消费，10年内不会再置业。

c、复合市场。凤凰城一期是一个大众楼盘，从价位角度划分，属中低档楼盘。凤凰城二期小户型项目的目标群，预计业主身份复杂，置业心理不尽相同，故推广过程中，不能拘泥于单一的推广主线。

房地产项目营销策划范文

根据中冶尚园项目计划，在20**年1月14日（农历20**年十二月二十一日），即在新春佳节到来之际举办一场“新春嘉年华，看房送大礼”活动，为新老客户献上新年大礼。

1、制造新年市场热度，加强市场关注度;。

2、透过活动为新老客户加深对本项目的深刻印象，传递项目信息等;。

3、透过现场活动营造热烈气氛，聚拢人气，迅速累积客户。

1、注重人气凝聚，营造“中冶”品质;。

2、加大活动整体“新春嘉年华”氛围展现，充分体现“看房送大礼”活动好处;。

3、烘托“新春”的“乐与玩”，打造“看房送大礼”相关气氛活动;。

4、让更多贵宾加深“中冶尚园”的完美印象;。

信阳市洋山新区中冶尚园营销中心现场。

20**年1月14日8:30——17:30。

看房、购房准客户。

策划：郭森15003760601。

1月9日：本活动项目策划汇报。

达成初步合作意向确定本。

活动方案。

1月10日：组建本活动项目小组。

确定本项目活动中所有执行人员。

活动执行小组构架：

总顾问：（甲方）总策划：周洋。

顾问：（甲方）活动总监：李佳文。

场务：郭树森黄金海范德亮陶然张浩。

周丽王华张元林。

确定各种物料、设备、人员等确定的前期筹备工作。

1月11日：项目正式筹备和实施。

现场布置平面。

1月13日：活动现场布置（准备议程）。

整个场景布景以迎“新春”，凸显“中国红”，以“嘉年华”活动为主题。外场为客户带给玩与乐的场地，表现热闹场景;内场（一楼）为准客户打造看房为主的环境，并能显现本活动的气氛氛围;二楼透过排好选房营造抢购氛围，带给热饮，主要为重要客户带给商谈清净空间，并为重要客户发放礼品。

安排2架滑翔伞（或动力气球）分别在1月13日9:00——11:00、14:00——16:00两次信阳市上空盘旋营造活动前期氛围。

1、外场布置（销售中心门前）：

18米大跨度拱门2只：横跨路两侧（横幅标语：新春嘉年华看房选房有礼）。

营销中心前左右各20米的路灯杆牵拉灯笼（灯笼上标有：中冶x尚园）。

因思考天气原因，搭建15mx10mx4m桁架，即可抵挡天气变化，有可营造现场气氛，顶部和四周（留进出口）用喷绘（设计图案）进行围挡，地上用红地毯铺设。

顶部用小红灯笼依次循序整齐排列（活动结束后可赠送客户）。

现场安装：老鼠机、电子抓娃娃机、电子投篮机、跳舞机，棉花糖机、电子枪射击、糖葫芦、捏泥人、电子摩托车、烤瓷马克杯供到场客户免费游玩。每台机器安排一名工作人员。现场派送游戏币（每个到场客户5个）。

现场气氛烘托卡通人：米奇、财神爷、加菲猫、兔子、喜洋洋、美羊羊、灰太狼等，制造现场气氛与客人拍照留念，现场制作烤瓷数码杯免费赠送客户。

桁架外侧靠南侧设置儿童游乐蹦蹦床，供来宾客户小孩游玩。

2、内场布置（营销中心一楼）：

内场顶部用小灯笼或拉画连接，以及大中国结营造新春气氛。

玻璃大门和玻璃窗用大小灯笼和窗花等造型图案。

以“发财红包”布置现场装饰树。

18:00前所有场景布置完毕，安装设施检测完毕。

1月14日：活动现场。

7:00筹备组人员到现场。

7:10开始检查各种设施和设备。

8:00所有人员现场准备完毕，迎接到场客户。

8:30活动开始，按方案执行。

活动期间有工作人员指导客户游玩项目;。

室内安排萨克斯现场真人演奏;。

17:30活动陆续结束。

18:00各种设施进行撤场。

房地产项目营销策划书方案

从广义来说，房地产策划分为以下三个内容。如果以下工作全部由房地产策划公司执行就叫做房地产全程策划。根据需要开发商可以选择不同的菜单。

一，项目的前期定位策划：即房地产开发项目的可行性研究，包括市场调研，项目定位，项目的经济效益分析等。

二，项目的推广整合策划：包括项目的vi设计，项目推广期、促销期、强销期、收盘期投放多种媒体的广告方案设计和各种促销活动的策划方案等等。

三，项目的销售招商策划：包括售楼人员培训，销售手册的编制，分阶段销售价格的确定等;项目的商业部分还要进行业态定位策划和招商策划。

全程策划核心流程。

现在中国房地产产业已从卖方市场转变为买方市场，结合房地产市场策划营销理论和实践的运作方法，提出“房地产全程策划营销方案”，他从项目用地的初始阶段就导入策划营销的科学方法，结合房地产行业的运作流程，逐步实施。其核心内容包括：

1、项目投资策划营销;。

2、项目规划设计策划营销;。

3、项目质量工期策划营销;。

4、项目形象策划营销;。

6、项目顾问、销售、代理的策划营销;。

7、项目服务策划营销;。

8、项目二次策划营销;。

从策划师所担负的职责角度考虑的话，我们认为至少有六个方面的职能。

医生的职能。

就好像医生为了对症下药，选择最佳医疗方法，必须对患者进行仔细检查，通过对各种诊断结果、化验报告进行综合分析，最后得出正确的诊断结论。

房地产策划师或咨询顾问受房地产开发商委托，对所开发的项目进行详细的诊断分析，在了解了项目所在地的区域规划、区域经济发展水平、居民收入、周边房地产业竞争状况、区域人文地理环境、生活习性等信息后，针对“建什么”?“怎么建”?“卖给谁”?等要素，提出项目的概念设计定位，画出概念规划图。而住宅对居住者的健康有很大关系，房地产策划师或咨询顾问既要从市场有效需求角度，还要从居住者健康与舒适的角度，恰当地为项目进行人性化的定位。

法律顾问职能。

为了规范房地产市场，国家和地方政府颁布了各种与房地产建设有关的法律制度和法规条文，还有一些仅靠法律法规解决不了的问题，如项目对周边居住环境的影响(施工噪音、阳光遮盖等)，土地代征、国际政治风云、国家对外关系以及国内经济发展、或类似奥运、wto、西部开发等对房地产开发的影响情况、甚至城市规划、区域建筑物高度、道路宽度限制……等，必须以法律法规为准绳或合理避规、或进行调解、或遵照执行。而这些房地产开发商并不完全掌握。

财务专家职能。

房地产开发商拥有资金，但房地产策划师或咨询顾问可以告诉你如何更有效的运用资金，房地产策划师或咨询顾问是站在开发商的立场上，为开发商的项目进行全程策划，并要保证项目在未来畅销，其目的是就是要在同样的资金投入情况下，获取最大的投资收益。其手段主要不是通过降低成本，而是通过资金的合理分配——将资金投在能使项目增值的创意设计上。

导演的职能。

房地产策划师或咨询顾问是房地产开发商与设计单位、施工单位、销售公司、广告代理商、物业管理公司的桥梁和纽带，其职责就是通过上述企业的协调配合，将项目的概念定位演绎成功。

船长的职能。

认为房地产策划师或咨询顾问的工作只是出主意的人也有很多，实际上，当项目的概念定位成为设计图、施工图后，其重要工作就是在现场进行监理，如果把设计图看作海图的话，就是要严格按照海图航线航行，局部变动必须征的船长同意，只有这样才能保证项目概念定位准确实施。

环境问题专家。

这里所谓的环境问题不是地球变暖、酸雨增加的“大环境”问题，而是居住小区的环境美化、社区景观与周边街道环境、自然环境的协调的“小环境”问题，同时居住区的人性化，也往往是通过居住区景观的可入性得以体现。而居住区景观构成将极大的影响项目的未来销售，而景观风格定位及如何实现则取决于房地产策划师或咨询顾问。

可见，房地产策划师或咨询顾问是通才型人才，同时，一个房地产项目的全程策划也不是一个或几个房地产策划师或咨询顾问就可以完成，而十数个甚至数十个专家组成的群体才能够完成。

房地产策划师是指从事房地产行业的市场调研、方案策划、投融管理、产品营销、项目运营和物业管理等工作的策划人员。从事的主要工作内容包括：房地产项目的市场调研和咨询策划;整合设计、建设、营销、广告、服务等资源，制定策划方案;房地产项目的产品营销工作;房地产项目的运营工作。

3月31日，劳动和社会保障部正式向社会发布了以“房地产策划师”为主的第三批10个新职业，引起了社会各界的广泛关注和高度重视，规范新职业的相关工作也正在紧锣密鼓进行中。此批发布的新职业是2月劳动和社会保障部组织专家对新申报的职业活动进行审核，并通过社会公示程序广泛征求了有关方面的意见，最终评审通过的。

房地产策划师职业的确立，不仅可以培养大批专业人才，解决房地产行业对人才的迫切需求;而且可以扩大社会就业途径，保证房地产行业的健康、持续、高速发展，对加快推进社会主义现代化具有十分重要的意义。随着我国房地产行业的发展，一支全新的房地产策划队伍正在产生并迅速成长，预计5年后，我国将会有几十万乃至上百万人员走上从事房地产策划师的岗位。

12月15日，由中国房地产及住宅研究会主办、房教中国网承办的“首届中国房地产策划师年会”在北京大学隆重举行。此次大会作为中国房地产策划师第一次全国性的行业聚会，是国家推行房地产策划师职业资格认证制度以来的首次年会。标志着“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体进一步朝着职业化、规范化方向迈进，也标志着“房地产策划师”这一中国房地产业服务群体进一步朝着职业化、规范化方向迈进。而中国房地产策划师联谊会的成立，将建立起房地产策划师的思想领地和精神家园，充分展示中国房地产策划人的智慧和风采，进一步推动中国房地产策划业及整个房地产行业的规范、健康发展。

地位。

第一、房地产策划在知识经济时代属于智力产业，能为房地产企业创造社会价值和经济价值。二十一世纪是知识经济时代，知识经济的一大特征是智力、智慧产业将得到进一步发展，社会所需的知识比任何时代要丰富得多。成功的房地产企业，其价值越来越取决于他们的从策略面与左右面上取得生产、分配及应用知识的能力。这种能力，就是思想、智力、方略等。智能与财富结合在一起，还会爆发出巨大的能量。

第二、房地产策划在房地产企业充当智囊团、思想库，是企业决策者的亲密助手。主要表现在：首先，房地产策划是接触面大、实践广泛。从项目选址直到物业服务的每个环节，策划活动都参与其中。其次，房地产策划的案例精彩、手段多。在房地产策划的每个成功案例中，都有不少精彩绝妙的概念、理念、创意和手段。第三，房地产策划的思想活跃、理论很丰富。由于众多策划人努力实践，勤奋耕耘，在创造许多精彩的项目典范和营销经典的同时，还梳理出不少闪光的策划概念、思想和总结出富有创见的策划理论。这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。

作用。

第一、房地产策划能使企业决策准确，避免项目运作出现偏差。房地产策划是在对房地产项目市场调研后形成的，它是策划人不断地面对市场而总结出来的智慧结晶。因此，它可以作为房地产企业的参谋，使企业及企业家决策更为准确，避免项目在运作中出现的偏差。

第二、房地产策划能使房地产开发项目增强竞争能力，使其稳操胜券，立于不败之地。近年来房地产企业重新“洗牌”，概念不断创新，开发模式不断突破，一个个近千亩的大楼盘相继出现，竞争越来越激烈，决定者大有“四面楚歌”的感慨。在这种情况下，房地产策划就更能发挥它的特长，增强项目的竞争能力，赢得主动地位。

第三、能探索解决企业管理问题，增强企业的管理创新能力。房地产企业要赢得市场，商品房要卖得出去，重点是管理创新。策划人帮助房地产开发企业管理创新，就是遵循科学的策划程序，从寻求房地产开发项目的问题入手，探索解决管理问题的有效途径。

第四、能有效地整合房地产项目资源，使之形成优势。要开发好一个房地产项目，需要调动很多资源协调发展，如概念资源、人力资源、物力资源、社会资源等。这些资源在房地产策划还没参与以前，是分散的、凌乱的，甚至是没有中心的。房地产策划参与到各种资源中去，理清它们的关系，分析他们的功能，帮助它们团结一起，围绕中心，形成共同的目标。

此外，房地产策划还有预测未来市场，满足居民居住具体要求等作用。

前言。

在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。

××商业城项目是××房地产开发公司开发的精品物业，将成为××市北区的新型休闲地产商业的经典作品。

××商业城座落于××市城区北部的××广场旁，是××地产开发公司的新建项目。本项目占地7000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1500多平方米，商业裙楼建筑面积约8500平方米，塔楼建筑面积约6500余平方米。项目总投资约1800万元。

经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。

营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为“五个一”，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。

根据本项目“五个一”的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。

1.树立一个新锐概念：休闲式购物商业。

2.倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

3.提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。

4.启动一个前卫市场：崇尚“创投性商业、休闲式购物”，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。

5.酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。

三、销售目标及目标分解。

1.销售(招商)目标。

2.销售目标分解。

四、营销阶段计划。

根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。

为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。

(一)项目入市时机及姿态。

1.入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在205月份房交会期间开盘(或年9月)，可以抓住2008年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动高潮;在国庆节、2008年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售高潮。

2.入市姿态：以全市乃至西北地区“财富地产、休闲购物”形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。

(二)价格定位及价格策略。

1.价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。

2.价格定位：整个商业项目的销售均价为3580元/平方米，其中起价为3328元/平方米，最高价为4000元/平方米。

3.价格策略：采取“低开高走”型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升)，均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。

六、宣传策略及媒介组合。

(一)宣传策略主题。

1.个性特色：“××商业城财富地产投资商业”是我市首家也是唯一一家将商业开发从“建造建筑产品”上升到“营造全新休闲购物方式”，倡导“投资财富地产、获取稳定回报”的投资理念。

2.区位交通：本项目地处××广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。

3.增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。

(二)宣传媒介组合。

1.开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新“财富投资，稳定回报”理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。

2.开盘后的强势推广期：即项目营销推广的重要时期，宣传媒介以“报纸、电视、户外广告牌三位一体”为主，配以相关杂志、直邮广告等形式。

3.开盘后的形象展示期：为了展示形象，以软性深入挖掘为主，媒介选择主要是电视和报纸，重点辅以论坛公关、促销活动、项目招商说明会等形式。

房地产营销策划

第一、命名方案。

第二、vis系统的建立。

阶段b：价格策略。

第一、定价策略。

1、定价目标：加速销售速度、提高销售率、以利资金周转等。

2、定价的衡量因素：建造成本、建筑物产品特色、正常利润、市场价格导向、附近市场行情和竞争状况等。

3、价格策略：着重于市场导向。

4、定价原则：地理位置、景观、房型规划、楼层、朝向等因素。

5、定价方针和付款方式：付款一般以工程进度分期付款；优惠折扣；面积小、平面布局差订出最低价等。

第二、差价策略。

第三、入市价格策略。

阶段c：广告策略。

阶段d：媒介策略。

阶段e：活动策略。

步骤2：制定市场进入方案。

阶段a：营销思路的体现。

第一、客户群的再清晰化。

第二、主要卖点的展示。

第一、营销方式建议。

第二、公关活动策划。

房地产项目营销策划书方案

房地产的常规营销主要为广告营销即通过大面积的广告推广来发掘潜在客户提高成交量。在目前的市场形势下，全员营销就是在当前市场情况下最好的营销手段。不但能扩大客户面，还能介绍人带来一定的收益，既加强了介绍人的积极性，也提高了项目的成交量。

全员营销方案具体内容如下：

一、执行时间：和老带新政策一块执行，具体时间待定。

二、全员营销范围：除代理销售公司内部员工外所有人。

四、提成政策：

经介绍人（销售部员工除外）介绍的客户，介绍人的佣金标准：一套20xx元。

五、佣金发放形式：

1、介绍人需带新客户来案场，并且报出自己的姓名、联系方式、已购房号。

2、正确填写全民营销确认单：本确认单于新客户与介绍人来访当日填写并签字确认。

3、本确认单须在本活动时间内填报。

4、介绍人在其推荐的新客户与开发商签订《商品房买卖合同》，并按合同约定付清房款（按揭款到账）后，即可兑现奖励结算。

5、介绍人应在收到开发商发放奖励通知之日起30日内持有效证件领取奖励，逾期未领的视为自行放弃奖励。

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房地产项目营销策划书方案

目前，随着微信用户的激增，各行各业都看到了微信营销的潜力，纷纷试水微信营销，房地产行业亦是其中之一。但是，很多房地产商或者广告代运营商在单纯的给广告海报加个二维码，给用户大量推送楼盘广告后，发现效果微乎其微，远远没有别人微信营销房地产的那样热火朝天。为什么听见很多人说，看见很多企业在做，可是自己怎么就用不好呢?其实，对于房地产微信营销来说，没有规划和下点心思的尝试，这种简单的模仿效果不佳是在意料之中的。对于房地产微信营销方案策划者来说，首先需要了解房地产的行业背景，其次是目前房地产市场营销状况，紧接着才是企业实施微信的目的与预期。只有初步的做好这些，才能制定相应的房地产微信营销方案。

1、房地产是一个非常需要广告投入的行业，比如户外广告、电视广告、报纸报告等等，因此，面对对于国内超过4亿的微信用户，房地产瞄准于微信营销是完全正确的。

2、区域不同和实力存在差距的房地产企业，加上自身的定位差异，应用微信时肯定是会有不同的方式。做商业地产项目和做住宅项目两者制定微信营销时，明显有极大的差异，前者前者更加适合运用微信来做持久的营销，而后者更多的是做一次性的推销。

3、分析房地产市场的用户需求，制定相应的营销策略。

在住宅项目微信营销上，比较有特色的当属国内最大的第三方微信公众服务平台微盟weimob为深圳碧桂园楼盘所做的微信营销案例。

1、扫一扫微信二维码感受看房互动新体验。

微盟weimob让十里银滩处处都融入了微信二维码元素，让手机用户随时可扫一扫关注十里银滩的官方微信，并通过微信平台实现获取项目信息、领取礼品、参与抽奖、现场互动等功能。本次来参与活动的众多客户均反映，通过微信参与看房团活动，更加方便、快捷，且操作简单，让人体验到科技的时尚感和新鲜感。

2、全国首家微信房产平台引领营销新技术潮流。

微盟weimob平台通过让碧桂园十里银滩通过微信房产平台组织看房团活动，让更多人通过手机微信的微生活会员卡平台就可以关注碧桂园十里银滩的最新动态，了解十里银滩项目环境、产品、交通、配套等全方位的信息，并可以随时参与进十里银滩举办的会员活动当中来。方便、简单、快捷、清晰，如同独家定制碧桂园十里银滩简报一样，最新资讯随时唾手可得，此举正体现了十里银滩的房产资讯不再拘泥于电视、平媒、网媒、广播、户外等媒体，逐步向手机媒体传播发展，赶上时代新潮流。

碧桂园十里银滩是深圳的一家地产企业旗下的楼盘，通过微盟weimob360全景型展示，从视觉上震撼客户的心灵;加上微盟会员卡功能与客户的实景照片互动，让原本严肃的楼盘介绍变得有趣生动，加深了客户的印象，赢得了客户的信赖，自4月份以来，通过微盟平台有20%的预约来自微信。

可以说，对于房地产行业来说，微信营销还是极具效果的。但是，如何把握就需要对于微信营销策划有更好、更专业的把握。当然，上述案例介绍，并不是让大家做房地产微信营销就模仿碧桂园十里银滩的做法。因为别人的创意、别人的策划对于他人来说可能效果出众，但是对于自己的企业可能就是噩梦。做房地产微信营销，核心还是在于根据客户的特点，灵活制定营销方案。

房地产项目全程营销策划工作执行说明

在房地产项目营销策划中，要用市场调研来了解客户，用楼盘规划设计来瞄准客户，用营销来吸引客户，用销售来留住客户，用服务感化客户。这就需要一个规范的操作流程与运作工具。

全程营销的的流程可分为宏观和微观两个部分。宏观的营销流程是将整个流程分为四个板块：前期开发、营销策划、工程管理、经营管理。微观策划流程可分为八大环节：市场调研、项目环境调研、项目投资分析、营销策划、概念设计、识别系统、公共关系、售后服务。

一、市场调研。

1、本次市场调研的背景、动机、运用手段、目的等；

2、市场分析。

（1）当前区域市场数据分析（开发总量、竣工总量、积压总量）（2）区域市场成本分析（销售价格、成交情况）。

3、近期房地产的有关政策、法规、金融形势。

4、竞争个案项目调查与分析。

5、消费者分析：

（1）购买者地域分布（2）购买者动机。

（3）功能偏好（外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式）。

（4）购买时机、季节性。

（5）购买反应（价格、规划、发展、投资等）（6）购买频度。

6、结论。

二、项目环境调研。

1、地块状况：位置、面积、地形、地貌、性质。

2、地块本身的优劣势。

3、地块周围景观（前后左右，远近景观，人文景观，综述）。

4、环境污染及社会治安状况（水、空气、噪音、土地、社会治安）。

5、地块周围的交通条件（环邻的公共交通条件、地铁的直达交通）。

6、公共配套设施：（菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店等）。

7、地块地理条件的强弱势分析（swot坐标图、综合分析）。

三、项目投资分析。

1、投资环境分析。

（1）当前经济环境（银行利息、金融政策、区域产业等）（2）房地产的政策法规。

（3）目标城市的房地产供求现状及走势（价格、成本、效益）现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）。

2、土地建筑功能选择。

3、现实土地价值分析判断（以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照）。

4、土地延展价值分析判断（十种因素）。

5、成本敏感性分析：容积率、资金投入、边际成本利润。

6、投入产出分析：成本与售价模拟表、成本与期望值概算。

7、同类项目成败的市场因素分析。

（一）市场调查。

1、项目特性分析（优劣势判断，在同类物业中的地位排序）。

2、建筑规模与风格。

3、建筑布局和结构（实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等）。

4、装修和设备（是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯等）。

5、功能配套（游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等）。

6、物业管理（是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等）。

7、发展商背景（实力、以往业绩、信誉、员工素质等）。

8、结论和建议（哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整）。

（二）目标客户分析。

1、经济背景（1）经济实力（2）行业特征（公司实力、规模、经营管理、模式、承受力、面积、行业等）（3）家庭（收入消费水平、付款方式、按揭方式）。

2、文化背景：推广方式、媒体选择、创意、表达方式。

（三）价格定位。

1、理论价格（达到销售目标）。

2、成交价格。

3、租金价格。

4、价格策略。

（四）入市时机、销售周期。

1、预售推广、排号登记。

2、开盘设计。

3、销售周期。

4、销售比例。

（五）广告策略。

1、广告的阶段性划分。

2、阶段性的广告主题。

3、阶段性的广告创意表现。

4、广告效果监控。

（六）媒介策略。

1、媒介选择。

2、软性新闻主题。

3、媒介组合。

4、投放频率。

5、费用估算。

（七）推广费用。

1、现场包装（营销中心、示范单位、围板等）。

2、印刷品（销售文件、售楼书、宣传单页等）。

3、媒介投放。

4、其他费用等。

五、概念设计。

1、小区的规划布局和空间组织。

2、小区容积率的敏感性分析。

3、小区道路系统布局（人流、车流）。

4、小区公共配套布局安排（学校、会所、购物等）。

5、小区建筑风格的形式及运用示意。

6、小区建筑外立面色彩的确定及示意。

7、小区户型比例的搭配关系。

8、小区经典户型的功能判断及面积划分。

9、小区环境绿化概念原则。

10、小区环艺小品主题风格确定及示意。

11、小区文化提炼。

六、识别系统。

（一）核心部分。

名称、标志、标准色、标准字体。

（二）运用部分。

1、现场：工地围板、彩旗、挂旗、欢迎牌。

2、营销中心：形象墙、门楣标牌、指示牌、展板规范、胸卡、工作牌、台面标牌。

3、工地办公室：经理办公室、工程部、保安部、财务部。

4、功能标牌：请勿吸烟、防火、防电危险、配电房、火警119、消防通道、监控室。

七、公共关系。

1、公共关系目的与意义。

2、公共关系方式、内容。

3、公共关系策划与推广。

八、售后服务。

1、售后服务。

2、物业服务。

3、招商租赁。

房地产项目营销策划

为了提高策划书撰写的准确性与科学性，应首先把握其编制的几个主要原则：

（一）逻辑思维原则：策划的饿目的在于解决企业营销中的问题，按照逻辑性思维的构思来编制策划书。首先是设定情况，交代策划背景，分析房地产发展现状，再把策划中心全盘托出，其次进行具体策划内容详细阐述；三是明确提出解决问题的对策。

（二）简洁朴实原则：要注意突出重点，抓住企业营销中所要解决的核心问题，深入分析，提出可行性的相应对策，针对性强，具有实际cao作指导意义。

（三可cao作性原则：编制的策划书是要用于指导营销活动，其指导性涉及营销活动中中的每个人的工作及各还击关系的处理，因此其可cao作性非常重要，不能cao作的方案创意再好也无任何价值，不易于cao作也必然要耗费大量人、财、物，管理复杂显效低。

（四）创意新颖原则：要求策划的“点子”（创意）新、内容新、表现手法也要新，给人以全新的感受，新颖的查是策划书的核心内容。

策划书按道理没有一成不变的格式，它依附于产品或营销活动的不同要求，在策划的内容与编制格式上也有变化。但是从营销策划活动一般规律来看，其中有些要素是相同的。

因此，我们可以等同探讨营销策划书的一些基本内容及编制格式，

封面：

策划书的封面可提供以下信息：策划书的名称；客户名称；策划完成日期及本策划适用时间段。因为营销策划具有一定的时间性，不同时间段上市场的状况不同，营销执行效果也不一样。

策划书正文部分主要包括：

（一）策划目的。

要对本营销策划所要达到的目标，宗旨树立明确的观点，作为执行本策划的动力或2强调执行的意义所在，以要求全员统一思想，协调行动，共同努力保证策划高质量的完成。

企业营销上存在的问题纷繁多样，但概而言之，也无非六个方面：

初步房地产业，缺乏实际cao作经验。尚无一套系统营销方略，因而需要根据市场特点、项目特点策划出一套营销计划。

某地产项目改变功能和用途，原有的营销案已不适应新的形势，因而需要重新设计新的营销方案。

企业改革经营方向，需要相应地调整行销策略。

发展商原营销实施方案严重失误，不能再作为企业的行销计划。

房地产市场行情发生变化，原经销案已不适应变化后的市场。

发展商在总的营销实施方案下，需在不同的时段，根据市场的特征和行情变化，设计新的阶段性方案。

一般的房地产营销策划书文案中，对策划书的目的说的非常具体，都会出现类似如下前言：承蒙某某房地产开发有限公司的信任，委托我们某某广告策划公司参与某某城市广场的前期营销策划。我们通过对该项目的市场分析和项目定位，又抽调出大批市场调研人员深入市场，针对该项目进行了全面的市场调研，从而说明某某城市广场项目营销对公司长远、近期利益及对长期系列影响的重要性，要求公司各级领导及项目小组、各环节部门达成共识，完成任务，这一部分使得整个方案的目标方向非常明确、突出。

（二）、分析当前的营销环境状况。

对同类楼盘及住宅产品市场状况、竞争状况、楼盘销售价格及宏观环境要有一个清醒的认识。它是为制定相应的营销策略，采取正确的营销策略提供依据，“知己知彼方能百战百胜”，因为这一部分需要策划者对市场比较了解，这部分主要分析：

1、当前市场状况及市场前景分析。

房地产市场总体概述；

区域竞争性楼盘分析；

楼盘的市场性、现实市场及潜在市场状况；

市场成长状况，楼盘目前处于市场生命周期的哪一阶段上。对于不同市场阶段上的楼盘营销侧重点如何，相应营销策略效果如何，需求变化对产品市场的影响。

目标客户群体对楼盘的接受性，这一内容需要策划者凭借已掌握的资料分析产品市场发展的前景。

2、对楼市影响因素进行分析。

主要是对影响楼盘销售的不可控因素进行分析；如宏观环境、政治环境、居民经济条件，如置业者收入水平，消费结构的变化，消费心理及文化层次等，对一些商业物业的营销策划还应考虑周边地区人口分布状况，商业网点分布状况及片区商业业态形成等发展趋势。

（三）市场机会与问题分析。

所谓的营销实施方案，就是对市场机会的把握和策略的运用，因此分析市场机会，就成了营销策划的关键，只要找准了市场机会，策划就成功了一半。

1、针对项目目前营销现状进行问题分析，一般营销中存在的具体问题，表现为多方面：发展商知名度不高，项目地段不佳，形象不佳影响产品销售。

项目整体规划欠佳，功能不全，被客户冷落；

项目包装太差，提不起目标客户群体的购买兴趣；

楼盘价格定位不当；

目标客户群体定位缺乏科学性，使销售渠道不畅；

促销方式不佳，客户不了解楼盘；

广告投入太少，难以启动市场；

销售人员服务质量不高，客户有不满情绪；

售后服务缺乏保证，客户购房后的顾虑多等都可以是营销中存在的问题。

2、针对项目特点分析优秀、劣势。从问题中找劣势予以克服，从优势中找机会，发掘其市场潜力。分析各目标市场或目标客户群热点，进行市场细分，对不同的消费需求尽量予以满足，抓住主要目标客户群作为营销重点，找出与竞争对手差距，把握利用好市场机会。

营销目标是在前面目的任务基础上公司所要实现的具体目标，即营销策划方案执行期间，经济效益目标达到：总销售率为%，预计销售日期为xx天。

1、营销宗旨。

一般发展商在企业策划案中注重这样几方面：

以强有力的广告宣传攻势顺利拓展市场，为产品正确定位，突出产品特色，采取差异化营销策略。

以楼盘主要目标客户群体为销售重点。

建立起畅通的销售渠道，不断拓展销售区域。

2、竞争策略。

通过前面房地产市场机会点与问题分析，提出合理的推广策略建议，形成有效的4p组合，达到最佳效果。

1）项目定位：产品市场定位的关键主要在顾客心目中寻找一个空位，使楼盘迅速启动市场。

2）功能定位：功能定位涉及到定位产品质量的优于劣。一般来说，功能齐全的住宅物业是深受置业者欢迎，是十分具有市场竞争力和生命力的。楼盘功能定位科学，即为进入市场销售提供了有力的保证。

3）楼盘品牌：要形成一定知名度、美誉度，树立广大置业者心目中的知名品牌，必须有强烈的创造意识。

4）楼盘包装：楼盘作为不可移性的特殊商品，其包装与其它市场销售的产品一样，十分重要，包装作为楼盘给目标客户群体的第一印象，需要能迎合置业者质量满意的包装策略。

5）价格策略：这里强调几个普通性原则；

销售当时的市场环境；

周边楼盘的质量及销售状况；

楼盘自身的客观条件；

销售战略及销售进度安排；

发展商的成本及营销目标；

以成本为基础，以同区域竞争的同类楼盘价格为参考，使楼盘销售价格更具竞争力，若发展商以楼盘价格为销售优势的则更应注重价格策略的制定。

3、销售渠道。项目目前销售渠道状况如何对销售渠道的拓展有何计划，采取一些实惠政策鼓励销售代理商的销售积极性或制定适当的奖励政策。

4、广告宣传计划。

（1）、原则。

服从公司整体营销宣传策略，树立楼盘形象，同时塑造企业品牌形象。

强调项目品牌形象的个性化，要求在广告诉求中统一广告风格，在一定推广阶段应推出一致的广告宣传。

强调选择广告宣传媒体多样化的同时，注重抓宣传效果好的方式。

不定期地配合阶段性的促销活动，掌握适当时机，及时、灵活的进行。

（2）、广告目标。

建立并树立项目品牌形象。

明确提出将项目包装成何种效果。

有力促进楼盘销售。

（3）、广告方式。

全方位、立体化、多层面、多角度、密疏相间的强使渗透。

（4）、广告风格。

自始至终将楼盘推广语、logo等贯穿楼盘销售推广过程中；

重点突出项目的各项优势；

注重积累发展商及楼盘品牌，凸显丰厚的文化底蕴；

强调广告风格以平实、自然、以情动人为主，其它为辅。

（5）、卖点整合。

项目适合炒作的概念。

楼盘所具有的各种功能，各项技术指标，包括片区地理位置，交通状况、教育环境、商业氛围、智能化物业管理等综合卖点。

（6）实施步骤可按以下方式进行：

策划期内前期推出产品形象广告。

各销售时段广告。如销售筹备期、内部认购期、公开发售期、巩固期（入伙期）。

节假日、重大活动前推出促销广告。

把握时机进行公关活动，接触消费者。

积极利用新闻媒体，善于创造利用新闻时间提高楼盘知名度。

5、具体行动方案。

根据策划期内各时间段特点，推出各项具体行动方案。行动方案要细致、周密、cao作性强有不失灵活性。还要考虑费用支出，一切量力而行，尽量以最低的费用取得良好的效果为原则。尤其应该注意季节性产品淡、旺季的营销侧重点，抓住旺季营销优势。

房地产的开发建设、买卖、租赁、抵押、土地出让、转让等营销，都是商品经济活动，必须按照市场规律、经济原则实行等价交换。掌握房地产产品的定价方法，灵活运用各种定价的策略是开展房地产市场营销活动的主要手段。在这里将主要介绍房地产定价方法、定价比例和价格调整策略。

1、房地产定价方法。

一栋楼宇、小区的销售往往是一个时期的或跨年度的。而消费市场变化莫测，楼宇的定价要能被市场接受，需要一定的超前意识和科学预测，可以说定价部分是艺术，部分是科学。影响价格的因素有很多，主要包括：成本、楼盘素质、顾客承受的价格、同类楼宇的竞争因素等。产品的可变成本是定价的下限，上限是顾客所愿意支付的价格。市场中消费者总想以适中的价格获得最高的价值，因此不应把价格和价值混为一谈。定价之后，运行中可以做适当的调整，但不能做大幅度的或否定性的调整，否则会带来非常恶劣的影响。从定价来讲，主要有几个方法：

(1)市场比较法。将勘估房地产与相应市场上类似房地产的交易案例直接比较，对形成的差异作适当调整或修正，以求取勘估房地产的公平市场价。

(2)成本法。以开发或建造估计对象房地产或类似房地产需要的各项必需费用之和为基础，再加上正常的利润和应纳税金得出估价对象房地产的价格。

(3)收益法。将预期的估价对象房地产未来各期（通常为年）的正常纯收益折算到估价时点上的现值，求其之和得出估价对象房地产的价格。

当然，无论哪种定价方法，均应随行就市，最大限度地获取市场份额。在弄清方法之后，具体执行有低价、高价、内部价、一口价、优惠价等战略。开发商采用低价战略时，入市会比较轻松，容易进入，能较快地启动市场；而采用高价策略则标榜出物业的出类拔萃、身份象征、完善功能、优良环境等，可用高价吸引高消费者入市，但不是盲目漫天要价，要物有所值。

2、定价比例。

用户选择购房不仅受楼层的影响，房子所处两个主力面的景物和视野如街景、江景、马路等亦是影响楼价的因素之一，即朝向系数。一般来说，江景、街景等给人以视觉上的享受，朝向系数大，为8－10％左右，而临马路边因其噪音大，尘埃多，朝向系数亦低，为3－5％之间，楼盘的南、北两个方位，如无景观差别，一般南面售价高于北面。有的楼盘，因其朝向系数不合理，好的楼层和好的朝向全部卖光，剩下的全部都是不好卖的，使楼盘出现滞销状态。

商铺的定价，由于一般顾客购物习惯在首层，因此首层商铺定价一般是住宅平均价的三倍以上。车位的每平方米定价一般相当于住宅的50％。

3、价格调整策略。

房地产价格调整策略可以分为直接的价格调整、优惠折扣两方面内容。

优惠折扣是指在限定的时间范围内，配合整体促销活动计划，通过赠送、折让等方式对客户的购买行为进行直接刺激的一种方法。优惠折扣通常会活跃销售气氛，进行销售调剂，但更多的时候是抛开价格体系的直接让利行为。优惠折扣和付款方式一样，有多种多样的形式，譬如一个星期内的现实折扣；买房送空调、送冰箱，或者送书房、送储藏室，购房抽奖活动等等。优惠折扣要做得好，首先要让客户确实感受到是在让利，而不是一种花哨的促销噱头。同时，优惠折扣所让的利应该切合客户的实际需要，是他们所能希望的方式，只有这样才便于促进销售。再者，不要与其他竞争者的优惠折扣相类似，优惠折扣在形式上的缤纷多彩为开发商标新立异提供了可能。

目前我国房地产行业中，房地产营销渠道策略可以大致分为企业直接推销p委托代理推销以及近几年兴起的网络营销p房地产超市等。

企业直接推销，是指房地产开发企业通过自己的营销人员直接推销其房地产产品的行为，也称为直销或自销。直接推销的优势在于它可以帮助房地产开发企业节省一笔数量可观的委托代理推销的费用（相当于售价的1.5%~3.0%），但推销经验的不足和推销网络的缺乏也是这种销售渠道的致命缺陷。由于我国房地产市场正处于起步阶段，房地产市场的运行机制尚不健全，必需的人才与管理经验还有待于积累发掘。所以目前它还是我国房地产销售的主要渠道，在房地产市场发展的将来，它依然会占据重要位置。

委托代理推销，是指房地产开发企业委托房地产代理推销商来推销其房地产产品的行为。所谓房地产代理推销商，是指接受房地产开发企业的委托，寻找消费者，介绍房地产，提供咨询，促成房地产成效的中间商。委托代理商可以分为企业代理商和个人代理商，前者是指由多人组成的具备法人资格的代理机构，后者是指中介代理的个人，即经纪人。

网络营销是信息时代和电子商务的发展的产物，目前它也运用到了房地产市场营销上，目前国内出现了一些以房地产为主要内容的网站，如搜房网p中房网等，它们为房地产企业和消费者提供了全新的信息沟通渠道；同时，许多房地产商也利用internet网络资源，进行网络营销。20xx年9月，上海“青之杰”花园推出了全国第一本电子楼书，标志着网络房地产营销又增加了新的手法。现在不少开发商都在互联网上注册了自己的网站，为企业和产品进行宣传和推广。通过互联网双向式交流，可以打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，其营销内容详实生动、图文并茂，可以全方位地展示房地产品的外形和内部结构，同时还可以进行室内装饰和家具布置的模拟，为潜在购房者提供了诸多方便。随着电子商务的进一步发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。

房地产超市营销是最近在浙江p上海等地出现的一种全新的营销渠道。它的出现表明我国房地产销售开始告别传统的开发商自产自销的单一模式，进入一个以超市为显着特征的商品零售时期。有专家认为，房地产超市是我国楼市营销理念p方式的一次改革和突破，为解决当前商品房销售困难带来了新的思路和转机。

房地产促销策略，是指房地产开发商为了推动房地产租售而面向消费者或用户传递房地产产品信息的一系列宣传、说服活动。通过这些活动帮助消费者认识房地产产品的特点与功能，激发其消费欲望，促进其购买行为，以达到扩大销售的目的。房地产营销促销略主要可以分为广告促销、人员促销、公共关系、营业推广。

1p广告。

广告是向人们介绍商品信息，输送某种观念的一种公开的宣传形式。房地产广告的突出特点是广告期短、频率高、费用大。

房地产广告的诉求重点有：地段优势、产品优势、价格优势、交通便捷优势、学区优势、社区生活质量、开发公司的社会声誉等。

根据楼盘不同的类型、租售范围以及广告费用，开发商应当选择适当的广告类型和广告策略，从而达到最大的宣传效果。

2、营业推广。

营业推广是为了在一个较大的目标市场上，刺激需求，扩大销售，而采取的鼓励购买的各种措施。多用于一定时期、一定任务的短期的特别推销。营业推广刺激需求的效果十分明显且费用较少。

开发商可以通过开展大规模的住房知识普及活动，向广大消费者介绍房屋建筑选择标准、住宅装修知识、住房贷款方法和程序以及商品房购置手续和政府相关税费，在增加消费者房地产知识的同时，也可以增加消费者对开发商的认同感。另外开发商还可以举行开盘或认购仪式、项目研讨会、新闻发布会、寻找明星代言人、举办文化与休闲活动、业主联谊会等，这些活动可以极大地提高房地产企业的知名度，从而使企业的销售业绩不断上升。目前在重庆等地每年都要举办的房地产交易会也是开发商展示自身实力的舞台，据统计，每次房交会上，各房地产开发商都会有一个不凡的成交量。

3、人员促销。

房地产人员促销是指房地产促销人员根据掌握到的客户信息，向目标市场消费者介绍开发商及其房地产的情况，促成买卖成交的活动。人员促销的优点在于：目标客户明确，促销力量集中，成交率高；与客户面谈，有利于联络与密切同客户的感情，有利于信息反馈，有利于了解同行业的开发建设和营销动向。

当然，人员促销方式对促销人员的素质要求比较高。促销人员一般必须具备以下条件和素质：具有丰富的房地产知识和合理的知识结构；及时掌握正确的房地产市场信息；具有良好的经营理念和业务素质。

促销人员在日常工作中，要注意对商圈内的所有顾客的详细资料包括地址、姓名、电话号码等建档，以便随时跟踪。

4、公共关系。

房地产公共关系促销活动包括：争取对房地产开发商有利的宣传报道，协助房地产开发商与有关各界公众建立和保持良好的关系，建立和保持良好的企业形象以及消除和处理对房地产开发企业不利的谣言、传闻和事件。公共关系的内容主要可以包括：

制造噱头和危机公关。

人为制造新闻点，引得媒体争相报道，享受无偿广告。这其中也包括危机公关。针对当前屡屡发生的入住纠纷问题，如处理得当，或许可在众多消费者与媒体的关注下，以坦诚的态度重树项目良好形象，化不利为有利。

建立与各方面的良好关系。

开发商应当重视消费者导向，强调通过企业与消费者的双向沟通，建立长久的稳定的对应关系，在市场上树立企业和品牌的竞争优势。商品和品牌的价值是最难以替代的，这与消费者的认可程度紧密相关。因此，开发商应当完全从消费者的角度安排经营策略，充分研究消费者需求，努力加强与消费者的沟通，注意关系营造。同时，开发商还要注意与地方政府、金融机构和其它社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作，特别是后者的合作尤为重要。

四p结束语。

综上所述，房地产营销策略大致可以分为以上几个方面内容。房地产营销对提高房地产开发经营的经济效益、社会效益和环境效益的诸多方面都起着重要的作用，由于目前我国房地产业正步入一个崭新的发展阶段，房地产营销俨然成为房地产开发的一个重要组成部分，它对整个房地产行业而言都具有极其重要的现实意义。

中国房地产报(李峰)房地产项目定价与其调价策略从性质上讲，并不属于同一概念。准确、合理的价格调整策略，是优秀销售工作的基础和前提，调价策略来源于房地产项目市场定位，而最终服务于销售策略。

房地产项目的价格调整策略，是指在房地产项目整体定价确定的前提下，在销售过程中，采取何种策略，根据房地产项目及市场的发展情况，引导价格发展走势的价格方案。在不同的房地产项目中，由于房地产项目自身的各项素质差异很大，加之市场状况不同，每个房地产项目会根据自己的特点采取不同的价格调整策略，以引导房地产项目价格的正确发展。概括来说，房地产项目的调价策略分为以下四种：一、高开低走在房地产项目综合素质高，而市场状况不好，竞争又较为激烈的情况下，房地产项目往往采取突出房地产项目优秀品质，高报价树立房地产项目形象和知名度，而实际以较低成交价格争客户和市场份额的“高开低走”的策略。当然，如果市场状况好，竞争不激烈，而且项目自身规模又不大的情况下，项目完全可以采取突出房地产项目优秀品质，大规模营造房地产项目形象和知名度，高价报盘，高价成交，在短期内迅速获得市场认同的，与前一种状况完全相反的“高开高走”策略。

二、低开高走在房地产项目综合素质较高，但初期优势不明显，而市场状况不好或市场发展趋向不明朗的情况下，为取得市场认同，房地产项目应采取低价入市，根据销售工作的开展，视具体情况适时调价的“低开高走”策略，根据销售进展的好坏，决定价格的提升。当然，如果项目的确综合素质较低，市场认同感差，且市场状况不好竞争较为激烈的情况下，房地产项目一般只能采取低报价，低价成交，以价格取胜的“低开低走”策略。

三、平稳推进在房地产项目素质一般，规模较大，各楼座素质差距较小，而市场状况很好的情况下，有些项目也采取“平稳推进”的策略，报价符合房地产项目实际成交价，价格提升较为平稳，给客户以放心的心理满足，最终追求较好的市场业绩。

四、波浪螺旋“平稳推进”的调价策略是一种较为理想的调价策略，在现实中很难维系。实践证明，很多项目其中的各楼座素质因为位置、景观、交通等因素的影响而差ss较大，而且市场状况的好与坏在很多的情况下也是很难判断的。所以在房地产项目素质一般，规模较大，而市场发展趋势不很明朗的情况下，多数项目采取的是“波浪螺旋”的调价策略。这种调价方式是一种结合房地产市场周期波动而调整价格发生同步的周期性波动策略。调价周期以房地产市场周期、项目的销售速度和最终利润的回收作为判断标准；同时，可根据工程进度及销售情况，对提价幅度及周期进行进一步细化调整；此外，应考虑不同楼座在销售速度上的差异，分别调整提价幅度，避免“一刀切”的做法。并最终给整个项目营销工作带来了快速销售速度和良好的业绩。

诚然，房地产项目的调价策略方式并不是完全孤立的，会出现几种策略共用的情况。也不会在销售工作开展之初一经确定便一成不变，应根据市场变化情况随时予以调整，以争取获得最佳的销售成果。

文档为doc格式。

房地产营销策划

3、促进项目开盘成交，制造凯悦城的声音，及快速去化房源。

20xx年9月份(具体时间待定)。

凯悦城售楼中心。

1、置业顾问电话邀约时间:20xx年9月份。

2、电器的.购买。

时间:20xx年8月30日。

3、抽奖券制作到位时间:20xx年9月初。

4、水果糕点现场布置到位时间:开盘前一天。

邀请凯悦城开盘，购房签约客户，将在售楼中心内部进行现场“砸金蛋得家电”活动，由项目经理对本次活动类容进行简单介绍，并传递前期购房客户，老带新活动政策，本次活动抽奖由当天购房客户现场抽取，产生以下奖励:一等奖:笔记本电脑(2名)二等奖:海尔冰箱(4台)。

100元xx90台=9000元。

费用预估:33000元。

三等奖:海尔洗衣机(6名)四等奖:微波炉(10名)。

五等奖:榨汁机或电饭煲或加湿器(90名)。

新客户到达售楼中心——进入签到区签到——拿排号单或序号——客户集中到门外——现场维持开盘前客户情绪，待开盘开始，由销售带客户购房，已签订购房认购的客户——由销售带客户进行现场砸蛋区——由客户砸蛋获取奖券——销售带客户去领奖去等级(需带认购和客户身份证)——核对后xx——销售让客户从xx离开。

(置业顾问全程接待，并一对一介绍，促进成交几率，深入挖掘潜在客户群)。

1、抽奖券数量:100张。

抽奖箱:1个费用:100元。

2、聘请婚庆公司。

费用:2500元。

3、水果糕点。

费用:1000元。

4、预计现场布置费用:费用:500元。

5、小礼品购置费:毛绒玩具等20xx元。

6、不可预计支出费用:费用:900元。

7、家电费用。

费用:33000元。

费用合计:40000元。

房地产营销策划

岗位职责:。

1、负责市场信息收集与分析,根据需要撰写市场调研报告;。

3、编制广告推广计划及传播方案,负责媒体选择及成本预算控制,对各种营销推广活动进行策划、执行及管控。

任职要求:。

1、统招全日制本科或以上学历,房地产经营、市场营销、广告学等相关专业;。

4、具备良好的公关能力及媒体关系维护能力和一定的文字功底。

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